Dodjela neizgrađenog građevinskog zemljišta radi građenja

Zakonom o građevinskom zemljištu, član 45. („Službene novine FBiH“, broj 67/05), propisan je način dodjele na korištenje neizgrađenog građevinskog zemljišta radi građenja.

U tu svrhu zemljište se može dodjeljivati na dva načina:

1. Na osnovu javnog konkursa
2. Neposrednom pogodbom

Kada se zemljište dodjeljuje na korištenje radi građenja na osnovu javnog konkursa, konkurs se objavljuje u sredstvima javnog informisanja pod uslovima propisanim zakonom i propisima donesenim na osnovu zakona.

Može se reći da je dodjela zemljišta putem konkursa pravilo i najčešći način dodjele, dok je dodjela neposrednom pogodbom izuzetak.

Uslovi i način dodjele neizgrađenog zemljišta radi građenja, postupak i kriteriji za određivanje prava prvenstva na konkursu i neposrednoj pogodbi utvrđuju se odlukom Gradskog vijeća, u skladu sa programom stambene i ostale izgradnje u gradu.

Navedenom odlukom propisuju se bliža mjerila za određivanje naknade za dodijeljeno zemljište i naknade za stvarne troškove uređenja gradskog građevinskog zemljišta, provođenje konkursa i slično.

Neposredna pogodba

Neposrednom pogodbom gradsko građevinsko zemljište dodjeljuje se na korištenje za izgradnju:

1. Vojnih objekata i objekata za službene potrebe državnih organa
2. Objekata za potrebe stranih diplomatskih i konzularnih predstavništava
3. Objekata komunalne infrastrukture

Fizičkim osobama ne može se dodjeljivati zemljište neposrednom pogodbom.

Izuzetno, fizičkom licu može se dodijeliti druga parcela neposrednom pogodbom u postupku naknade za eksproprisano ili izuzeto zemljište.

Članom 49. stav 1. Zakona o građevinskom zemljištu propisano je da fizičko, odnosno pravno lice gubi pravo korištenja zemljišta radi građenja ukoliko u roku od jedne godine od pravosnažnosti rješenja o dodjeli zemljišta na korištenje radi građenja ne podnese zahtjev za izdavanje odobrenja za građenje, odnosno ukoliko u roku od jedne godine od izdavanja odobrenja za građenje ne izvede pretežan dio radova na građevini, odnosno ne izgradi prvu nadzemnu stropnu konstrukciju.

Izdavanje urbanističke saglasnosti

Urbanistička saglasnost izdaje se za:

1. Izgradnju
2. Dogradnju
3. Nadogradnju
4. Rekonstrukciju
5. Konzervaciju
6. Sanaciju
7. Promjenu namjene objekata

Urbanistička saglasnost odnosi se na sve arhitektonske objekte i objekte niskogradnje.

Dokumentacija potrebna za izdavanje urbanističke saglasnosti

Uz zahtjev za izdavanje urbanističke saglasnosti prilaže se:

1. Podaci o parceli

• kopija katastarskog plana;
• zemljišnoknjižni izvadak.

2. Idejni projekat

Idejnim projektom, usklađenim sa prostorno-planskom dokumentacijom, određuju se:

• namjena građevine;
• položaj građevine;
• prostorno oblikovanje;
• izgled;
• izbor materijala;
• kapacitet građevine;
• funkcionalnost građevine.

Tekstualni dio dokumentacije

Tekstualni dio dokumentacije sadrži:

• tehnički opis;
• obračun bruto i neto površina građevine po etažama.

Grafički dio dokumentacije

Grafički dio dokumentacije sadrži:

1. Situacioni plan u razmjeri 1:250 ili 1:500, sa položajem parcele u odnosu na susjedne parcele, prikazom postojećih i planiranih građevina sa vanjskim mjerama te ucrtanim regulacionim i građevinskim linijama, sa označenim pristupom parceli do javne površine.
2. Osnove karakterističnih etaža i osnovu krova u razmjeri 1:100 ili 1:200.
3. Karakteristične podužne i poprečne presjeke građevine u razmjeri 1:100 ili 1:200.
4. Potrebne izglede građevine (fasade) u razmjeri 1:100 ili 1:200, detalje i slično, u zavisnosti od vrste građevine.

3. Obrazloženje zahtjeva

Obrazloženje zahtjeva sadrži podatke potrebne za utvrđivanje urbanističko-tehničkih i drugih uslova.

Izdavanje odobrenja za građenje

Dokumentacija potrebna za izdavanje odobrenja za građenje

Uz zahtjev za izdavanje odobrenja za građenje prilažu se:

1. Urbanistička saglasnost
2. Podaci o parceli
3. • kopija katastarskog plana;
   • zemljišnoknjižni izvadak.
3. Dokaz o pravu građenja, i to:
4. • izvod iz zemljišne knjige;
   • ugovor;
   • odluka nadležnog organa na osnovu koje je investitor stekao pravo korištenja radi gradnje;
   • ugovor o partnerstvu sklopljen sa vlasnikom zemljišta;
   • ugovor o koncesiji kojim se stiče pravo gradnje;
   • pisana saglasnost vlasnika nekretnine ili vlasnika nad zajedničkim dijelovima zgrade, ovjerena kod nadležnog organa ili službe.
4. Tri primjerka glavnog projekta
5. Saglasnosti i dozvole pribavljene i propisane u postupku izdavanja urbanističke saglasnosti za predmetnu građevinu

Izdavanje upotrebne dozvole

Zahtjev za izdavanje odobrenja za upotrebu investitor podnosi službi koja je izdala odobrenje za građenje građevine.

Dokumentacija potrebna za izdavanje upotrebne dozvole

Zahtjev mora sadržavati:

1. Kopiju odobrenja za građenje
2. Kopiju katastarskog plana sa ucrtanim položajem građevine
3. Pisanu izjavu izvođača o izvedenim radovima i uslovima održavanja građevine
4. Pisani izvještaj o izvršenoj kontroli nad gradnjom

Nakon izdavanja odobrenja za upotrebu objekta stiče se pravo na uplanjenje objekta u katastar nekretnina i zemljišne knjige.

Izvod iz planske dokumentacije

Izvod iz planske dokumentacije izdaje se na pisani zahtjev, uz koji se prilaže:

1. Kopija katastarskog plana
2. Zemljišnoknjižni izvadak za zemljište za koje se traži izvod

Zakonski propisi

Ova oblast uređena je sljedećim zakonskim propisima:

1. Zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou Zeničko-dobojskog kantona
2. • „Službene novine Zeničko-dobojskog kantona“, br. 1/05 i 2/08.
2. Uredba o vrsti, sadržaju, označavanju i čuvanju, kontroli i nostrifikaciji investiciono-tehničke dokumentacije
3. • „Službene novine FBiH“, broj 33/10.
3. Zakon o građenju
4. • „Službene novine Zeničko-dobojskog kantona“, br. 1/05, 2/08, 15/09 i 13/11.

Izdavanje urbanističke saglasnosti za arhitektonske objekte

Dokumentacija potrebna za izdavanje urbanističke saglasnosti

Zahtjev za izdavanje urbanističke saglasnosti sadrži:

1. Podatke o parceli

2. Idejni projekat

Idejnim projektom, usklađenim sa prostorno-planskom dokumentacijom, određuju se:

• namjena građevine;
• položaj građevine;
• prostorno oblikovanje;
• izgled;
• izbor materijala;
• kapacitet građevine;
• funkcionalnost građevine.

Podloge za izradu idejnog projekta su geodetske podloge.

Tekstualni dio dokumentacije

Tekstualni dio dokumentacije sadrži:

• tehnički opis;
• obračun bruto i neto površina građevine po etažama.

Proračunski dio dokumentacije

Proračunski dio dokumentacije sadrži procijenjenu vrijednost projektovanih radova.

Grafički dio dokumentacije

Grafički dio dokumentacije sadrži:

1. Situacioni plan u razmjeri 1:250 ili 1:500, sa položajem parcele u odnosu na susjedne parcele, prikazom postojećih i planiranih građevina sa vanjskim mjerama te ucrtanim regulacionim i građevinskim linijama, sa označenim pristupom parceli do javne površine.
2. Osnove karakterističnih etaža i osnovu krova u razmjeri 1:100 ili 1:200.
3. Karakteristične podužne i poprečne presjeke građevine u razmjeri 1:100 ili 1:200.
4. Potrebne izglede građevine (fasade) u razmjeri 1:100 ili 1:200, detalje i slično, u zavisnosti od vrste građevine.

3. Obrazloženje zahtjeva

Obrazloženje zahtjeva sadrži podatke potrebne za utvrđivanje urbanističko-tehničkih i drugih uslova.

Idejni projekat mora biti izrađen u skladu sa uslovima gradnje na određenoj lokaciji, važećim propisima, pravilima struke te mora udovoljavati zaštiti javnog interesa.

Ovisno o nivou razrade, idejni projekat mora obuhvatati sve podatke koji omogućavaju da se na osnovu njega donese upravni akt u postupku izdavanja urbanističke saglasnosti.

Zakonski propisi

1. Zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou Zeničko-dobojskog kantona
2. • „Službene novine Zeničko-dobojskog kantona“, broj 1/05.
2. Uredba o vrsti, sadržaju, označavanju i čuvanju, kontroli i nostrifikaciji investiciono-tehničke dokumentacije
3. • „Službene novine FBiH“, broj 33/10.
3. Zakon o građenju
4. • „Službene novine Zeničko-dobojskog kantona“, br. 1/05, 2/08, 15/09 i 13/11.

Izdavanje odobrenja za građenje za arhitektonske objekte

Dokumentacija potrebna za izdavanje odobrenja za građenje

Uz zahtjev za izdavanje odobrenja za građenje prilažu se:

1. Urbanistička saglasnost
2. Izvod iz katastra (katastarska čestica)
3. Dokaz o pravu građenja, i to:
4. • izvod iz zemljišne knjige;
   • ugovor;
   • odluka nadležnog organa na osnovu koje je investitor stekao pravo korištenja radi gradnje;
   • ugovor o partnerstvu sklopljen sa vlasnikom zemljišta;
   • ugovor o koncesiji kojim se stiče pravo gradnje;
   • pisana saglasnost vlasnika nekretnine ili vlasnika nad zajedničkim dijelovima zgrade, ovjerena kod nadležnog organa ili službe.
4. Tri primjerka glavnog projekta
5. Pisani izvještaj o obavljenoj kontroli glavnog projekta
6. Pisani izvještaj i potvrda o izvršenoj nostrifikaciji
7. Elaborat o istražnim radovima, ukoliko su podaci iz njega korišteni za izradu glavnog projekta, te tehnološki elaborat, ukoliko je potreban.
8. Saglasnosti i dozvole pribavljene u postupku izdavanja urbanističke saglasnosti za predmetnu građevinu

Glavni projekat mora biti izrađen u skladu sa uslovima gradnje na određenoj lokaciji, važećim propisima, pravilima struke te mora udovoljavati zaštiti javnog interesa.

Glavni projekat sastoji se od:

1. Glavnog arhitektonskog projekta
2. Glavnog geotehničkog projekta
3. Glavnog projekta konstrukcije
4. Glavnog projekta električnih instalacija
5. Glavnog projekta mašinskih instalacija (grijanje, ventilacija, klimatizacija i gasne instalacije)
6. Glavnog projekta instalacija vodovoda i kanalizacije
7. Glavnog projekta zaštite od požara
8. Glavnog projekta lifta i eskalatora, u zavisnosti od vrste građevine

Glavni arhitektonski projekat

Podloga za izradu glavnog arhitektonskog projekta je idejni arhitektonski projekat.

Tekstualni dio dokumentacije

Tekstualni dio dokumentacije glavnog arhitektonskog projekta sadrži tehnički opis, i to:

• podatke o tehničkim karakteristikama, vrsti i namjeni građevine;
• opis lokacije sa rekapitulacijom bruto i neto površina građevine po etažama;
• ukupnu bruto i neto površinu podzemnih i nadzemnih etaža, usklađenu sa zadatim urbanističkim parametrima;
• opis usvojenog funkcionalnog rješenja;
• opis svih građevinskih i građevinsko-zanatskih radova;
• osnovne podatke o konstrukciji građevine;
• izbor materijala;
• završnu obradu unutrašnjih prostora i fasada;
• zaštitu građevine od vode i vlage;
• toplotnu i zvučnu zaštitu.

Proračunski dio dokumentacije

Proračunski dio dokumentacije glavnog arhitektonskog projekta sadrži:

1. Predmjer i predračun svih građevinskih i građevinsko-zanatskih radova
2. Proračun iz oblasti građevinske fizike (proračun termičke i zvučne zaštite)

Grafički dio dokumentacije

Grafički dio dokumentacije glavnog arhitektonskog projekta sadrži:

1. Situacioni plan u razmjeri 1:200 ili 1:250 sa položajem parcele u odnosu na susjedne parcele, prikazom postojećih i planiranih građevina sa vanjskim mjerama te ucrtanim regulacionim i građevinskim linijama, sa označenim pristupom parceli do javne površine.
2. Plan priključaka vodovodnih instalacija.
3. Projekat vanjskog uređenja.
4. Osnovu temelja, osnove svih etaža sa podacima o namjeni prostorija i potrebnim dimenzijama te osnovu krova sa naznačenim nagibima krovnih ravni. Crteži se izrađuju u razmjeri 1:50 ili 1:100, sa prikazom površina u skladu sa važećim standardima, visinskim kotama, kotama podzemnih voda, naznačenim presjecima, detaljima, ucrtanim regulacionim i građevinskim linijama, tabelarnim prikazom bruto i neto površina, legendom materijala i oznakama građevinskih elemenata definisanim proračunima iz oblasti građevinske fizike.
5. Karakteristične podužne i poprečne presjeke kroz građevinu u razmjeri 1:50 ili 1:100, sa označenim presjecima, relativnim i apsolutnim kotama postojećeg i projektovanog terena, nivoom podzemne vode, slojevima terena, oznakama i opisima pozicija, legendom materijala, karakterističnim detaljima te ucrtanim građevinskim i regulacionim linijama.
6. Potrebne izglede građevine u razmjeri 1:50 ili 1:100 sa naznačenom materijalizacijom građevinskih elemenata.
7. Arhitektonske detalje svih bitnih pozicija, uključujući detalje u skladu sa propisima o tehničkim uslovima i normativima za sprečavanje stvaranja arhitektonsko-urbanističkih prepreka za lica sa umanjenim tjelesnim sposobnostima.
8. Šemu stolarije i bravarije te specifikaciju opreme koja nije obuhvaćena drugim projektima.

Faze glavnog projekta

• Glavni geotehnički projekat
• Glavni projekat konstrukcije
• Glavni projekat električnih instalacija
• Glavni projekat mašinskih instalacija (grijanje, ventilacija, klimatizacija i gasne instalacije)
• Glavni projekat instalacija vodovoda i kanalizacije
• Glavni projekat zaštite od požara
• Glavni projekat lifta i eskalatora, u zavisnosti od vrste građevine

Navedeni projekti moraju biti usklađeni sa propisima definisanim Uredbom o vrsti, sadržaju, označavanju i čuvanju, kontroli i nostrifikaciji investiciono-tehničke dokumentacije („Službene novine FBiH“, broj 33/10).

Dokumentacija za izgradnju, rekonstrukciju i sanaciju građevina niskogradnje

Tehnička dokumentacija za izgradnju građevina niskogradnje, u zavisnosti od vrste građevine, sastoji se od sljedećih projekata struke i elaborata:

1. Geodetski elaborat
2. Geotehnički projekat
3. Projekat konstrukcije
4. Građevinski projekat saobraćajnice
5. Saobraćajni projekat
6. Arhitektonski projekat, ukoliko je potreban
7. Projekat instalacija (podzemne konstrukcije, energetske građevine i druge građevine u kojima se ugrađuje oprema)
8. Projekat ugradnje opreme (podzemne konstrukcije, energetske građevine i druge građevine u kojima se ugrađuje oprema)
9. Projekat zaštite od požara (podzemne konstrukcije i energetske građevine)
10. Elaborat zaštite od požara za ostale vrste zatvorenih građevina
11. Projekat parternog uređenja, ukoliko je potreban
12. Projekat izmještanja ili zaštite arheoloških nalaza, ukoliko je potreban

Tehnička dokumentacija, u zavisnosti od vrste građevine niskogradnje, sadrži i druge projekte struka, odnosno elaborate, ukoliko su isti propisani posebnim propisima.

Izdavanje urbanističke saglasnosti za izgradnju, rekonstrukciju i sanaciju građevina niskogradnje

Dokumentacija potrebna za izdavanje urbanističke saglasnosti

Zahtjev za izdavanje urbanističke saglasnosti sadrži:

1. Podatke o parceli

2. Idejni projekat

Idejnim projektom, usklađenim sa prostorno-planskom dokumentacijom, određuju se:

• namjena građevine;
• položaj građevine;
• prostorno oblikovanje;
• izgled;
• izbor materijala;
• kapacitet građevine;
• funkcionalnost građevine.

Podloge za izradu idejnog projekta su geodetske podloge.

Tekstualni dio dokumentacije

Tekstualni dio dokumentacije sadrži tehnički opis građevine sa svim njenim sastavnim dijelovima, osnovnim podacima o namjeni i lokaciji, kao i druge podatke i razloge koji utiču na predloženo rješenje, uključujući:

• opis prethodnih studija i ispitivanja;
• opis geotehničkih rizika;
• osnovne principe građenja vezane za zemljane radove i druge elemente prema odredbama Pravilnika o geotehničkim istraživanjima i ispitivanjima te organizaciji i sadržaju misija geotehničkog inženjerstva;
• opis upotrijebljenih građevinskih proizvoda;
• opis instalacijskih dijelova i njihove funkcije sa načinom priključenja;
• opis ugrađene opreme, način njene ugradnje i funkciju;
• sagledavanje mehaničke otpornosti i stabilnosti građevine;
• način snabdijevanja energijom;
• izvještaj o eventualnim interventnim arheološkim nalazištima na trasi ceste, ukoliko je potreban.

Grafički dio idejnog projekta

Grafički dio idejnog projekta sadrži:

1. Situaciju građevine u odgovarajućoj razmjeri
2. Uzdužne profile u odgovarajućoj razmjeri
3. Normalni poprečni profil u razmjeri 1:100 ili većoj
4. Nacrt instalacija i ugradnje opreme u razmjeri 1:200 ili većoj

Proračunski dio dokumentacije

Proračunski dio dokumentacije sadrži procijenjenu vrijednost projektovanih radova.

Obrazloženje zahtjeva

Obrazloženje zahtjeva sadrži podatke potrebne za utvrđivanje urbanističko-tehničkih i drugih uslova.