Dodjela neizgrađenog građevinskog zemljišta radi građenja

Zakonom o građevinskom zemljištu član 45. (’’Sl. novine FBIH’’ br. 67/05) propisan je način dodjele na korišćenje neizgrađenog građevinskog zemljišta radi građenja.

U tu svrhu zemljište se može dodjeljivati na dva načina:

• na osnovu javnog konkursa i neposrednom pogodbom.

Kada se dodjeljuje na korišćenje radi građenja na osnovu javnog konkursa, konkurs se objavljuje u sredstvima javnog informisanja pod uvjetima propisanim zakonom i propisima donesenim po zakonu.

Može se reći da je dodjela zemljišta konkursom pravilo i najčešća, dok je dodjela neposrednom pogodbom izuzetak.

Uvjeti i način dodjele neizgrađenog zemljišta radi građenja, postupak i kriteriji za određivanje prava prvenstva na konkursu i neposrednoj pogodbi utvrđuju se odlukom Gradskog vijeća, u skladu sa programom stambene i ostale izgradnje u gradu.

Navedenom odlukom propisuju se bliža mjerila za određivanje naknade za dodijeljeno zemljište i nakanada za stvarne troškove uređenja gradskog građevinskog zemljišta, provođenje konkursa i sl.

Neposrednom pogodbom gradsko građevinsko zemljište dodjeljuje se na korišćenje za izgradnju :

• vojnih objekata i objekata za službene potrebe državnih organa
• objekata za potrebe stranih diplomatskih i konzularnih predstavništava
• objekata komunalne infrastrukture

Fizičkim osobama ne može se dodjeljivati zemljište neposrednom pogodbom .

Izuzetno fizičkom licu može se dodjeljivati neposrednom pogodbom druga parcela u postupku naknade za eksproprisano ili izuzeto zemljište.

Članom 49. stav 1. Zakona o građevinskom zemljištu propisano je da fizičko odnosno pravno lice, gubi pravo korištenja zemljišta radi građenja ako u roku od jedne godine od pravosnažnosti rješenja o dodjeli zemljišta na korištenje radi građenja ne podnese zahtjev da mu se izda odobrenje za građenje, odnosno ako u roku od jedne godine od izdavanja odobrenja za građenje ne izvede pretežan dio radova na građevini tj. izgradnju sa prvom nadzemnom stropnom konstrukcijom.

Izdavanje urbanističke saglasnosti

Urbanistička saglasnost se podnosi za:izgradnju, dogradnju, nadogradnju, rekonstrukciju, konzervaciju, sanaciju i promjenu namjene objekata za sve arhitektonske  objekte i objekte nisko gradnje.

Uz zahtjev za idavanje urbanističke  saglasnosti se prilaže:

• Podaci o parceli (kopija katastarskog plana i ZK izvadak)
• Idejni projekat:

Idejnim projektom usklađenim sa prostorno planskom dokumentacijom, određuje se  namjena, položaj, prostorno oblikovanje, izgled, izbor materijala, kapacitet i funkcionalnost  građevine.

Tekstualni dio dokumentacije sadrži tehnički opis, obračun bruto i neto površina građevine po etažama.

Grafički dio dokumentacije sadrži:

• Situacioni plan u razmjeri 1:250 ili 1:500, sa položajem parcele u odnosu na susjedne parcele, sa prikazom postojećih i planiranih  građevina sa vanjskim mjerama i ucrtanim regulacionim i građevinskim linijama sa označenim  pristupom parcele  do javne površine
• Osnovne karakterističnih etaža i osnovu krova u razmjeri 1:100 ili 1:200
• Karakteristične podužne i poprečne presjeke građevine u razmjeri 1:100 ili 1:200
• Potrebne izglede građevine (fasade) u razmjeri 1:100 ili 1:200, detalje i sl., u zavisnosti od vrste građevine
• Obrazloženje zahtjeva  s podacima potrebnim  za utvrđivanje urbanističko-tehničkih  i drugih uvjeta.

Izdavanje odobrenja za građenje

Uz zahtjev  za izdavanje odobrenja za gradnju prilažu se:

• Urbanistička saglasnost
• Podaci o parceli (kopija katastarskog plana i ZK izvadak)
• Izvod iz zemljišne knjige, ugovor ili odluka nadležnog tijela na temelju koje je investitor stekao pravo korištenja radi gradnje, ugovor o partnerstvu sklopljen s vlasnikom zemljišta,ugovor o koncesiji kojim se stječe pravo gradnje, pisana saglasnost vlasnika nekretnine ili vlasnika nad zajedničkim dijelovima zgrade  ovjerena kod nadležnog organa ili službe
• Tri primjerka glavnog projekta
• Saglasnosti i dozvole pribavljenepropisane  u postupku izdavanja urbanističke saglasnosti za predmetnu građevinu

Izdavanje upotrebne dozvole

Zahtjev za izdavanje odobrenja za upotrebu investitor podnosi službi koja je izdala odobrenje za građenje građevine. Zahtjev mora da sadrži.

1. Kopiju odobrenja za građenje
2. Kopiju katastarskog plana sa ucrtanim položajem građevine
3. Pisanu izjavu izvođača o izvedenim radovima i uslovima za održavanje građevine
4. Pisani izvještaj  o izvršenoj kontroli nad gradnjom

Nakon izdatog odobrenja za upotrebu objekta stiće se pravo  za uplanjenje objekta u katastar nekretnina i ZK ureda

Izvod iz planske dokumentacije

Izvod iz planske dokumentacije se  izdaje na pisani zahtjev  uz koji se prilaže:

1. Kopija katastarskog plana i ZK izvadak  za zemljište za koje se traži izvod

Ova oblast je uređena sljedećim zakonskim propisima

(Zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou  Ze-Do kantona

Sl. novine Ze-Do kantona  01/05, 02/08

Uredba  o vrsti, sadržaju,označavanju i čuvanju, kontroli i nostrifikaciji investiciono-tehničke dokumentacije Sl. novine FBiH 33/10

Zakon o građenju Sl. novine Ze-Do kantona  01/05,02/08, 15/09, 13/11)

Izdavanje urbanističke saglasnosti za arhitektonske objekte

Zahtjev za idavanje urbanističke  saglasnosti sadrži:

• Podatke o parceli
• Idejni projekat:

Idejnim projektom usklađenim sa prostorno planskom dokumentacijom, određuje se  namjena, položaj, prostorno oblikovanje, izgled, izbor materijala, kapacitet i funkcionalnost  građevine.

Podloge za izradu idejnog projekta su geodetske podloge.

Tekstualni dio dokumentacije sadrži tehnički opis, obračun bruto i neto površina građevine po etažama.

Proračunski dio  dokumentacije sadrži procijenjenu vrijednost projektovanih radova.

Grafički dio dokumentacije sadrži:

• Situacioni plan u razmjeri 1:250 ili 1:500, sa položajem parcele u odnosu na susjedne parcele, sa prikazom postojećih i planiranih  građevina sa vanjskim mjerama i ucrtanim regulacionim i građevinskim linijama sa označenim  pristupom parcele  do javne površine
• Osnovne karakterističnih etaža i osnovu krova u razmjeri 1:100 ili 1:200
• Karakteristične podužne i poprečne presjeke građevine u razmjeri 1:100 ili 1:200
• Potrene izglede građevine (fasade) u razmjeri 1:100 ili 1:200, detalje i sl., u zavisnosti od vrste građevine
• Obrazloženje zahtjeva  s podacima potrebnim  za utvrđivanje urbanističko-tehničkih  i drugih uvjeta.

Idejni projekat  mora  biti izrađen u skladu s uslovima gradnje na određenoj lokaciji, važećim propisima, pravilima struke, te udovoljiti zaštiti javnog interesa.

Ovisno o nivou razrade mora obuhvaćati sve podatke koji omogućuju da se na osnovu idejnog projekta donosi upravni akt  u upravnom postupku izdavanja urbanističke saglasnosti.

(Zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou  Ze-Do kantona

Sl. novine Ze-Do kantona  01/05

Uredba  o vrsti, sadržaju, označavanju i čuvanju, kontroli i nostrifikaciji investiciono-tehničke dokumentacije Sl. novine FBiH 33/10

Zakon o građenju Sl. novine Ze-Do kantona  01/05,02/08, 15/09, 13/11)

Izdavanje odobrenja za građenje za arhitektonske objekte

Zahtjevu za izdavanje odobrenja za gradnju prilažu se:

• Urbanistička saglasnost
• Izvod iz katastra-katastarska čestica
• Izvod iz zemljišne knjige, ugovor ili odluka nadležnog tijela na temelju koje je investitor stekao pravo korištenja radi gradnje, ugovor o partnerstvu sklopljen s vlasnikom zemljišta,ugovor o koncesiji kojim se stječe pravo gradnje, pisana saglasnost vlasnika nekretnine ili vlasnika nad zajedničkim dijelovima zgrade  ovjerena kod nadležnog organa ili službe
• Tri primjerka glavnog projekta
• Pisani izvještaj o obavljenoj kontroli glavnog projekta
• Pisano izvještaj i potvrda o izvršenoj nostrifikaciji
• Elaborat o istražnim radovima ,ako su podaci iz njih poslužili za izradu glavnog projekta, te tehnološki elaborat ako je potreban
• Saglasnosti i dozvole pribavljene u postupku izdavanja urbanističke saglasnosti za predmetnu građevinu

Glavni projekat  mora  biti izrađen u skladu s uslovima gradnje na određenoj lokaciji, važećim propisima, pravilima struke, te udovoljiti zaštiti javnog interesa.

Glavni projekat se sastoji od:

• Glavnog arhitektonskog projekta
• Glavnog  geotehničkog projekta
• Glavni projekat  konstrukcije
• Glavnog  projekta električnih instalacija
• Glavnog  projekta mašinskih instalacija( grijanja, ventilacije, klimatizacije i gasnih instalacija)
• Glavnog  projekta instalacije vodovoda i kanalizacije
• Glavnog  projekta zaštite od požara
• Glavnog  projekta  lifta i eskalatora, ovisno o vrsti građevine

Glavni arhitektonski projekat :

Podloga za izradu glavnog   arhitektonskog projekta je idejni arhitektonski projekat

• Tekstualni dio dokumentacije glavnog arhitektonskog projekta sadrži tehnički opis(podaci o tehničkim karakteristikama, vrsti i namjeni građevine, opis lokacije sa rekapitulacijom  bruto i neto površina građevine po etažama, ukupna  bruto i neto površina  podzemnih i nadzemnih etaža usklađena sa zadatim urbanističkim parametrima, opis usvojenog funkcionalnog rješenja, opis svih građevinskih i građevinsko-zanatskih radova, osnovne podatke o konstrukciji građevine, izbor materijala, završnu obradu unutrašnjih prostora i fasada, zaštitu građevine od vode i vlage, toplotnu i zvučnu zaštitu.
• Proračunski dio dokumentacije glavnog arhitektonskog projekta sadrži:

1. Predmjer i predračun svih građevinskih i građevinsko-zanatskih radova
2. Proračun iz oblasti građevinske fizike(proračun  termičke i zvučne zaštite)

• Grafički  dio dokumentacije  glavnog arhitektonskog projekta sadrži:

1. Situacioni plan u razmjeri 1:200 ili 1:250 sa položajem parcele u odnosu na susjedne parcele, sa prikazom postojećih i planiranih  građevina sa vanjskim mjerama i ucrtanim regulacionim i građevinskim linijama sa označenim  pristupom parcele  do javne površine
2. Plan – priključci vodovoda instalacija
3. Projekat vanjskog uređenja
4. Osnovu temelja, osnove svih etaža, sa podacima o namjeni prostorija i potrebnim dimenzijama i osnovu krova sa naznačenim nagibima krovnih ravni. Crteži su u razmjeri 1:50 ili 1:100, sa prikazom površina u skladu sa važećim standardima ( sa visinskim kotama, kotama podzemni voda, naznačenim presjecima, detaljima, ucrtanim  regulacionim i građevinskim linijama, taqbelarna bruto i neto površina, legenda materijala, kao i oznakama građevinskih elemenata određenim proračunima u građevinskoj fizici i dr.)
5. Karakteristične podužne i poprečne presjeke kroz građevinu u razmjeri 1:50 ili 1:100( označiti presjeke,dati relativne i apsolutne kote postojećeg  i novoprojektovanog terena, nivoa podzemne  vode, slojeve terena  kao i oznake sa opisima pozicija, elemenata, legende materijala, naznačiti karakteristične detalje, ucrtati građevinsku i regulacionu liniju i dr.)
6. Potrebni izgledi građevine u razmjeri 1:50 ili 1:100 sa naznačenom materijalizacijom građevinskih elemenata
7. Arhitektonske detalje svih bitnih pozicija, uključujući  i detalje u skladu sa odredbama o tehničkim uslovima i normativima za sprečavanje stvaranja arhitektonsko-urbanističkih  prepreka za lica sa umanjenim tjelesnim mogućnostima
8. Šema stolarije i bravarije i specifikaciju opreme koja nije obuhvaćena drugim projektima

Faze glavnog projekta:

• Glavnog  geotehničkog projekta
• Glavni projekat  konstrukcije
• Glavnog  projekta električnih instalacija
• Glavnog  projekta mašinskih instalacija( grijanja, ventilacije, klimatizacije i gasnih instalacija)
• Glavnog  projekta instalacije vodovoda i kanalizacije
• Glavnog  projekta zaštite od požara
• Glavnog  projekta  lifta i eskalatora, ovisno o vrsti građevine

trebaju biti usklađene sa propisima navedenim u Uredba  o vrsti, sadržaju,označavanju i čuvanju, kontroli i nostrifikaciji investiciono-tehničke dokumentacije Sl. novine FBiH 33/10

Dokumentacija za izgradnju, rekonstrukciju i  sanaciju građevina niskogradnje

Tehnička dokumentacija za izgradnju građevina niskogradnje, ovisno o vrsti građevine, sastoji se od sljedećih projekata struke i elaborata:

1. Geodetski elaborat
2. Geotehnički projekat
3. Projekat konstrukcije
4. Građevinski projekat saobraćajnice
5. Saobraćajni projekat
6. Arhitektonski projekat, ukoliko je potrebno
7. Projekat instalacija(podzemne konstrukcije, energetske građevine i druge građevine gdje se ugrađuje oprema )
8. Projekat ugradnje opreme (podzemne  konstrukcije, energetske građevine i druge građevine gdje se ugrađuje oprema)
9. Projekat zaštite od požara 8podzemne konstrukcije, energetske građevine)
10. Elaborat zaštite od požara za ostale vrste zatvorenih građevina
11. Projekat partnernog uređenja ukoliko je potrebno
12. Projekat izmještanja ili zaštite arheoloških nalaza ukoliko je potrebno

Tehnička dokumentacija, ovisno o vrsti građevine niskogradnje, sadrži i druge projekte struka odnosno elaborate ukoliko su isti propisani posebnim propisima.

Izdavanje urbanističke saglasnosti za izgradnju, rekonstrukciju i  sanaciju građevina niskogradnje

Zahtjev za idavanje urbanističke  saglasnosti sadrži:

• Podatke o parceli
• Idejni projekat:

Idejnim projektom usklađenim sa prostorno planskom dokumentacijom , određuje se  namjena, položaj, prostorno oblikovanje, izgled, izbor materijala, kapacitet i funkcionalnost  građevine.

Podloge za izradu idejnog projekta su geodetske podloge.

Tekstualni dio dokumentacije sadrži tehnički opis građevine sa svim njegovim sastavnim  dijelovima  s osnovnim podacima o namjeni i lokaciji, te druge podatke  i razloge koji utiču na predviđena rješenje, opis  prethodnih studija i ispitivanja,opis geotehničkih rizika, osnovne principe građenja vezano za zemljane radove i druge elemente prema odredbama Pravilnika o geotehničkim istraživanjima i ispitivanjima, te organizaciji i sadržaju misija geotehničkog inženjerstva, opis upotrebljenih građevinskih proizvoda, opis instalacijskih dijelova i njihove funkcije sa načinom priključenja, opis ugrađene opreme sa načinom ugradnje i njene funkcije, sagledavanje mehaničke otpornosti i stabilnosti građevine,snabdjevanje energijom , izvještaj o eventualnim interventnim arheološkim nalazištima na trasi ceste, ukoliko je potrebno.

Grafički dio idejnog projekta  sadrži:

• Situaciju građevine u odgovarajućoj razmjeri
• Uzdužne profile u odgovarajućoj razmjeri
• Normalni poprečni  u razmjeri 1:100 ili većoj
• Nacrt instalacija i ugradnje opreme u razmjeri 1:200 ili većoj

Proračunski dio  dokumentacije sadrži procijenjenu vrijednost projektovanih radova.

• Obrazloženje zahtjeva  s podacima potrebnim  za utvrđivanje urbanističko-tehničkih  i drugih uvjeta.